سندرهنی

از قدیم فرهنگی در جوامع وجود داشت که وقتی کسی پولی قرض می کرد، وام دهنده چیزی-مثلاً جواهر یا ظرف یا شبیه آن ها را از او می گرفت تا اگر بدهکار پول را نپرداخت، وام دهنده

بتواند ، آن مال را به جای پول خود ضبط کند.به این مال « رهن » گفته می شود.در ماده ی 771 قانون مدنی کشور، رهن این گونه تعریف شده است : « رهن، عقدی است که به موجب آن

مدیون،  مالی را برای  وثیقه  به داین می دهد. رهن دهنده  را راهن و طرف مقابل را مرتهن می گویند.

به مال مورد رهن نیز در قوانین « مال الرهانه » یا « عین مرهونه » گفته می شود.به مبحث ملک باز می گردیم.

مالکیت رهنی یعنی این که شما ملکی را در ازای دریافت وام، نزد بانک یا مؤسسه ای که از آن وام می گیرید گرو ( رهن ) بگذارید و این موضوع در سند ملک شما قید شود.این حالت مالکیت عموماً زمانی پیش می آید که :


     1-به خود ملک وام تخصیص داده شود.

     2-با گرو گذاشتن آن، وامی گرفته شده باشد.


در این صورت سند به نام مالک بوده اما در رهن بانک یا مؤسسه ی وام دهنده است و در صورتی که مالک، وام خود را نپزدازد، بانک یا مؤسسه ی وام دهنده می تواند از طریق مراجع قانونی و قضایی، ملک را تصاحب کند.

در بسیاری از مزایده های املاک، همین گونه از ملک ها نیز به فروش می رسند، حاکی از اینکه وام گیرنده نتوانسته وام خود را پس بدهد و ملکی که گرو گذاشته شده نیز به جای طلب، ضبط شده است.

 توضیحاً در خصوص حالت دوم، الزاماً وام برای همین ملک گرفته نشده، بلکه در مقابل دریافت یک وام ، صاحب ملک این سند را گرو گذاشته است.

فرضاً شخصی برای تأسیس یک مرغداری وامی می گیرد که در ازای آن، سند خانه ی خود را در مقابل تسهیلات مأخوذه در گرو بانک قرار می دهد.

دقت کنید که در این حالت اصل سند ( کالبد آن ) الزاماً در دسترس بانک نیست.ممکن است بانک یا مؤسسه ی وام دهنده، اصل سند را به صاحب آن تحویل دهد.

زمانی یک سند، رهنی است که در دفترخانه اسناد رسمی و با حضور نماینده ی بانک، این موضوع در سند قید شود.

گاهی نیز سند در مقابل دریافت ضمانت نامه ی بانکی گرو گذاشته می شود.مثلاً فردی یا شرکتی که پیمانکار است، باید در مقابل یک پیمان ( قراردادهای خصوصی، دولتی ) ضمانت نامه ی بانکی به کارفرمای خود ارائه دهد.

در چنین مواردی بانک، ضمانت نامه را در مقابل دریافت پول نقد یا در مقابل رهن یک سند مالکیت ( وثیقه ) برای پیمانکار، صادر     می کند.

بعد از پس دادن تمام وام، به درخواست بدهکار و با حضور نماینده ی قانونی بستانکار ( بانک یا مؤسسه ی وام دهنده ) در همان دفترخانه ای که سند ملک به رهن درآمده است ( در سند قید شده ) این رهن از سند حذف می شود که به  آن اصطلاحاً  « فک رهن »  گفته می شود.

از نظر حقوقی نیز ملک رهنی در دو حالت باید مورد توجه قرار گیردکه هر دو موضوع بسته به رابطه ای ارزش ملک و میزان وام دریافتی خواهند بود.

الف-حالت مشتمل بر رهن :

زمانی که شما بخشی از مبلغ ملک را هنگام خرید، پرداخت می کنید اما مقداری پول کم می آورید.این کسری پول را از بانک وام می گیرید که در سند ملک به عنوان بدهی منظور   می شود و در واقع میزان مبلغ وام ،کم تر از مبلغ ارزش ملک است.

ب-حالت مشتمل برصلح حقوق :

این حالت برای زمانی است که ارزش وام دریافتی از بانک یا مؤسسه ی مالی، بیش از ارزش ملک گرو گذاشته شده باشد.در این صورت،  وام گیرنده فقط حق انتفاع  ( کسب درآمد )  از

ملک موردنظر را داشته و حق هیچ نوع معامله ای را ندارد و برای انجام هر نوع معامله ای باید از وام دهنده استعلام و کسب اجازه کند.

در هر حال، هنگام خرید ملک از عدم رهنی بودن سند، اطمینان حاصل کنید.مگر اینکه از نظر  خودتان مانعی نداشته باشد.

مطلب آخر این که سند رهنی را نمی توان به عنوان وثیقه ملکی در مراجع قانونی استفاده نمود و یا اینکه از قبل آن تسهیلات بانکی اخذ نمود. و الخ . . . 

تاریخ ثبت: 1394/11/18 - 10:57